부천시 통합돌봄 꿈터 건립 타당성 연구2

부천 교회 건물이 동네 돌봄 센터로 바뀐다고요?

안녕하세요! 혹시 여러분이 사는 동네에 큰 교회가 있는데, 평일에 텅 비어 있는 걸 본 적이 있나요? 부천시에서 이 텅 빈 교회 공간을 동네 주민들을 위한 '통합돌봄 꿈터'로 만들려는 아주 멋진 계획을 세우고 있대요. 이 계획은 단순히 건물을 하나 더 짓는 것이 아니랍니다. 막대한 공공 재정을 들이지 않고, 이미 있는 자원을 똑똑하게 활용하자는 혁신적인 아이디어예요. 이 프로젝트가 왜 필요하고, 어떻게 돌아가는지 쉽고 재미있게 알아볼까요?

1. 우리 동네 돌봄이 필요한 사람이 왜 이렇게 많아졌을까요?

요즘 우리 사회는 예전과 많이 달라지고 있어요. 나이가 많은 어르신들이 늘어나고, 만성 질환을 앓는 사람도 많아졌죠. 또, 가족을 돌보느라 자기 꿈을 포기하는 '가족돌봄청년', 즉 영케어러 같은 새로운 어려움도 생기고 있답니다. 이런 복잡한 문제를 해결하려면 예전처럼 뿔뿔이 흩어진 복지 서비스로는 부족해요.

지금까지의 복지 시스템은 서비스를 제공하는 사람 위주로 돌아갔어요. 그래서 정작 도움이 필요한 사람들이 만족스러운 서비스를 받기 어려웠죠. 새로운 시설을 지으려면 돈도 엄청나게 들고요. 하지만 '통합돌봄 꿈터'는 이런 문제를 해결하기 위한 전략적인 방법이랍니다. 이것은 사회적 지출을 단순히 나가는 '비용'으로 보지 않고, 우리 동네를 튼튼하게 만드는 '투자'로 생각하는 새로운 방식이에요. 기존 건물을 활용하면 초기 자본 지출(CAPEX)을 확 줄일 수 있고, 아낀 돈은 서비스의 질을 높이는 데 쓸 수 있죠.

2. 교회 건물을 어떻게 동네 자산으로 만들 수 있을까요?

교회 건물은 지역 주민들에게 이미 친숙하고 신뢰를 받는 중요한 거점이에요. 대부분 넓은 본당, 교육관, 식당, 그리고 주차장까지 갖추고 있어서 돌봄 시설로 쓰기에 아주 적합한 유휴 공간이 많답니다. 이처럼 지역사회가 가진 자원을 발굴하고 활용해서 공동의 가치를 만드는 전략을 '지역자산화'라고 불러요.

이 계획은 단지 지역사회의 부족한 점만 채우려는 게 아니에요. 이미 존재하는 강점을 활용하는 방식이죠. 교회는 사회적 사명을 다시 확인하고, 동시에 공간을 임대해서 안정적인 수입원을 얻을 수 있어요. 돌봄 인프라가 부족한 동네에는 시설을 만들어주고, 교회는 재정적으로도 도움을 받는 상생 모델인 셈이에요. 즉, 교회 공간을 꿈터로 바꾸는 것은 비용을 아끼면서 동네 공동체의 자생력을 키우는 혁신적인 방법이 되는 것이죠.

 

3. 교회 건물을 빌리는 게 왜 그렇게 복잡할까요?

교회 건물을 임대하는 것은 일반적인 건물 계약과는 달라요. 가장 중요한 법률 원칙은 교회 재산이 목사님이나 특정 위원회의 소유가 아니라는 점이에요. 교회 재산은 '총유(總有)' 재산이라고 해서, 교인 전체의 집합체로 소유된답니다.

그래서 건물을 장기간 빌려주는 일 같은 중요한 결정은 반드시 교인 전체가 모이는 '공동의회'의 공식적인 투표를 거쳐야만 법적인 효력을 갖게 돼요. 정관에 규정이 있다면 그걸 따르지만, 규정이 없다면 민법 원칙에 따라 공동의회 결의가 필요하죠. 안정적으로 사업을 추진하려면 등록 교인 3분의 2 이상이 찬성하는 등의 까다로운 절차를 지키는 것이 좋아요. 최종 결정권자는 수백, 수천 명에 달하는 개별 교인들이기 때문에, 법적인 문제뿐만 아니라 교인들의 마음을 얻는 것이 정말 중요해요. 사업설명회나 공청회를 열어서 교인들에게 충분히 설명하고, 주차 같은 우려 사항도 미리 해결해야 한답니다.

 

4. '꿈터'를 안정적으로 운영하려면 어떤 준비가 필요할까요?

 

꿈터를 안정적이고 투명하게 운영하려면 계약을 맺고, 정부 보조금을 받고, 직원을 채용하는 모든 일을 책임질 주체가 필요하죠. 새로 만들어진 이 비영리법인단체(예:부천 희망재단)와 교회가 임대차 계약을 맺게 되는데, 이때 일반적인 계약서가 아닌 특별한 조항을 넣어야 해요.

 

이 특별한 조항들을 '특약사항'이라고 부르는데요, 꿈터가 공익적인 목적으로만 사용된다는 것을 분명히 해야 하죠. 예를 들어, 시설 투자와 프로그램이 끊기지 않도록 최소 10년 이상의 임대 기간을 보장해야 해요. 임대료는 시장 가격보다 훨씬 낮게 책정하거나, 최소한의 실비(공공요금 등)만 받는 '사회공헌 임대료'임을 명시해야 교회의 세금 문제가 복잡해지지 않아요. 이 계약서는 단순한 임차 계약이 아니라, 교회와 지역사회가 공식적으로 맺는 파트너십 문서랍니다.

 

5. 교회에 세금 폭탄이 떨어지면 어떻게 막을 수 있나요?

교회가 대규모 자산을 빌려주는 일에 망설이는 가장 큰 이유는 바로 세금 문제 때문이에요. 비영리법인이라도 부동산을 임대해서 소득이 생기면 원칙적으로 '수익사업'으로 간주되어 법인세가 부과될 수 있거든요. 그래서 이 세금 문제를 해결하는 것이 사업 성공의 핵심이랍니다.

 

법인세를 막기 위한 전략이 있어요. 첫째, 빌려 간 사람이 공익 활동을 하는 비영리법인이라는 점을 강조해야 해요. 둘째, 공간이 이윤 추구가 아닌 비영리적 목적, 즉 돌봄 서비스에만 사용되어야 하죠. 셋째, 임대료가 시세보다 현저히 낮아야 이윤을 목적으로 하지 않았다는 주장이 강해져요. 이러한 구조를 만들면 법인세 부담을 크게 줄이거나 면제받을 가능성이 커진답니다.

게다가 부천시가 '재산세 감면'이라는 적극적인 혜택을 제공해야 교회의 참여를 확실히 이끌어낼 수 있어요. 부천시가 조례를 만들어서, 공익 목적으로 장기간 저렴하게 공간을 빌려주는 종교단체에 재산세를 감면 또는 면제해주는 것이죠. 이렇게 하면 교회는 사회적 이익을 실현하면서 동시에 재정적인 도움도 받을 수 있어, 진정한 파트너십이 될 수 있어요.

 

6. 도시공사가 반대하면 계획이 멈추게 되나요?

 

이 계획을 추진할 때 도시공사 같은 공공기관이 난색을 표할 수도 있어요. 공공기관은 재정적인 부담이나 자산화 과정의 불투명성을 걱정할 수 있거든요. 하지만 이럴 때 계획을 멈추기보다는, 유연하게 대안을 마련하며 계속 추진하는 것이 좋아요. 멈추면 지금까지 투자한 시간과 노력이 모두 헛되게 되죠.

도시공사의 우려를 해소하려면 '영구임대' 모델을 확실히 제시해야 해요. 영구임대는 최대 50년까지 장기 계약이 가능하고, 저소득층을 대상으로 시세보다 훨씬 저렴한 임대료를 적용하는 제도예요. 교회 자산을 초기 10년간은 무상으로 운영하다가 영구임대로 전환하는 방식을 제안하면, 공사의 재정 리스크를 줄일 수 있어요.

 

만약 공사의 난색이 계속된다면, 장기 무상 임대로 시범 운영을 시작하거나 민간 사회적경제 조직과 연계해서 주거-돌봄 통합 서비스로 확장하는 단계를 밟을 수 있어요. 교회 자산화는 단순히 건물을 빌려주는 것이 아니라, 지역 주민의 돌봄 욕구에 맞춘 공익 사업이라는 명분이 확실해요. 그래서 시민사회 연대와 후원 구조를 통해 명분을 강화하며 장기전을 이어가는 것이 가장 현명한 방법이랍니다.  ====

부천시의 돌봄 문제를 해결하는 가장 멋지고 경제적인 방법이 바로 '교회 건물을 활용하는 것'입니다. 이 프로젝트의 핵심은 막대한 건설 비용 없이 교회라는 지역 자산을 아주 저렴하거나 공짜로 장기간 빌려 통합 돌봄 서비스 센터(꿈터)를 만들자는 것입니다 . 다만, 교회 재산을 빌리는 법적 절차는 매우 까다롭고, 세금 문제도 엮여 있기 때문에, 시 차원에서 세금 감면이라는 확실한 당근을 제시하고 영구 임대 모델을 명확히 제시해야 사업이 성공할 수 있다는 것이 이 보고서의 최종 결론입니다 .

*. 핵심 쟁점: 교회의 세금 폭탄을 막아줄 '사회공헌 임대료'

• 교회 입장에서 가장 걱정되는 것은 세금 문제입니다. 비영리법인이라도 부동산 임대 소득은 원칙적으로 '수익 사업'으로 간주되어 법인세가 부과될 수 있습니다 . 이 세금 문제가 해결되지 않으면 교회가 참여를 주저할 수밖에 없습니다 .
• 해결책은 '사회공헌 임대료(Social Contribution Rent)' 모델을 적용하는 것입니다 .
  • 임대료를 주변 시세보다 현저히 낮은 수준이나, 공간 유지에 필요한 최소한의 실비만 받도록 계약해야 합니다 .
  • 이처럼 이윤 추구가 목적이 아니라는 점을 법적으로 명시해야 '고유목적사업'으로 인정받아 세금 부담을 최소화할 수 있습니다 .

구분	일반 상업 임대 계약	통합돌봄 꿈터 (사회공헌 임대)
목적	수익 창출	지역사회 공헌 및 돌봄
임대료	주변 시세 적용	현저히 낮은 수준 또는 실비 정산
세금 리스크	법인세 부과 가능성 높음	공익 목적으로 인정받아 법인세 감면/면제 가능성 높음
계약 기간	일반적 단기 계약	최소 10년 이상 장기 계약

*. 00공사가 난색을 표하면 '영구임대' 전략으로 승부하세요

• 공공기관(도시공사 등)이 이 사업에 대해 난색을 표할 경우, 이는 주로 자산화 과정의 불확실성이나 재정 리스크 때문일 가능성이 높습니다 .
• 이럴 때는 영구임대 모델을 대안으로 제시하며 돌파해야 합니다 .
  • 한국에서 영구임대는 최대 50년 계약이 가능하며, 저소득층을 대상으로 시세의 30% 수준 임대료를 적용하는 공공임대 제도입니다 .
• 교회 자산도 유지재단 명의로 '영구임대(최대 50년) 계약, 초기 10년 무상 운영 후 재평가'하는 방안을 제시하면, 공사의 재정 리스크를 줄이면서도 교회의 자산 활용 안정성을 보장할 수 있습니다 .

7. 프로젝트의 성공은 '계속 추진'과 '지역사회 연대'에 달렸습니다

 

[임종한교수}

가설건축물 협의자료.pdf

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해당 사항은 주체가 국가 또는 지차제 등이어야 하기에 직접 찾아가셔서 협의하시는게 좋을 듯 합니다.